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    换房子的亲们看过来,先卖房还是先买房

    楼主:吴乾文 时间:2019-04-27 12:53:37

    港惠新天地

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    房价上涨的时候,换房族应更加谨慎,对于仅有一套住房的朋友们来说,先买房还是先卖房是个不小的难题。

    在北上广深这样的限购城市换房更是艰难,是那些只能购买一套房的非本地户口人群。换房就意味着必须先卖房,接着租房,然后找房,结果还不一定能买上。

    这不,?#26412;?#30340;一位外地哥们儿换房一不小心换成了北漂,从自住房换成了租房。虽说这种事不多见,但换房的风险却实实在在。一般来说,换房有两种方式,先卖房后买房和先买房后卖房。

    换房原因:

    1、 为了孩子能上个好;

    2、 现有房子太小,住不下;

    3、 周边环境和房子本身问题;

    4、 为了脸面;

    5、 有钱任性;

    6、 为了和父母近点儿。

    明确了换房需求,接下来就是卖房再买房了。换房族可以选择新房或二手房,两者各有千秋。

    新房:

    优势:税费相对简单,只有契税和公共维修基金两项大额支出。房源全新,价格较二手房更低。

    劣势:新房通常位置更偏,配套不完善,交房周期较长,等候成本较高。

    二手房:

    优势:房源大多位于商圈较为成熟地段,配套完善。

    劣势:二手房税费较新房更高,公共维修基金虽不用交,但契税、中介佣金、卖方转嫁的营业税、个税等更高。如果是非普通住宅,税费成本通常高达房价的10%。

    完整的换房流程通常是这样的:卖房→审核买房资质(限购人群)→寻找新房源→签约→入住。

    但?#23548;?#19978;,并不是人人都能很顺畅的把这个流?#22871;?#23436;。

    原因可能是:

    1、 政策变动,买房资格审核出现问题,卖房后,无法在目标区域买房,?#28909;綾本?#30340;通州区就实施了单独限购政策。

    2、 卖?#19968;?#29245;约。这对换房族的风险大。

    虽然先卖风险更大,但先卖的成本更低,因为卖完后又可以按首套房成本来买房。我们来算一?#25910;恕君在上海有一套70平米的两居室,打算换一套120平?#20303;?#25353;45851元/平米计算,A那套70平米两居室市价约为320万元,同地段置换120平?#33258;?#38656;550万元。

    换房成本比较:房贷支出

    先卖房后买房:

    已卖房总房款全部算作首付,剩余230万元选择20年商贷,利率按首套房85折计算,月供为14144.44元 本息支出总额为14144.44×240(期)≈340万元

    其中利息总额为109万元。

    先买房后买房:

    已卖房总房款全部算作首付,剩余230万元选择20年商贷,利率按基准利率计算:月供为15052.21元 本息支出总额为15052.21×240(期)=360万元

    其中利息总额为131万元。

    契税支出:

    先卖房:执行首套房契税税率1.5%,契税额:550×1.5%=8.25万。

    先买房:执行二套房契税税率3%,契税额:550×3%=16.5万。

    由此可算出,由于贷款利率和契税的差别,先卖房比先买房贷款支出少近20万元,契税则少交8.25万,总买房成本比先买房要少28.25万元。

    需要注意的是,合理安排过渡时期的住房也很重要,因为完美房源并不那么容易寻找,要给自己留好退路。

    对于已有一套房源的工薪阶层来说,先卖房后买房是更可行的选择。虽然面临了房价上涨的风险,但如果没先卖掉?#31181;?#30340;房源,是没有底气去买新房子的。而且?#31181;?#25569;有现金,能更快地完成购房,减少房价波动带来的影响。在房地产不大稳定的今天,控?#26222;?#21153;,减少不确定性是重要的。

    转载:中国房地产网

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